[주택임대차보호법] 안전하게 집 구하는 방법

목차

• 임대인 대신해서 계약해도 될까?
• 계약서보다 더 중요한 ‘등기부등본’
• 보증금 돌려받기 위한 구조 점검
• 세입자도 권리를 기록할 수 있다
• 계약서에 ‘특약’은 절대 빼먹지 마세요
• 법률가가 권하는 안전장치 3가지
• 계약은 감정이 아니라 증거로 남겨야 합니다

 

요즘 전세 사기 등 집과 관련된 흉흉한 일들이 많이 일어납니다. 그래서 오늘은 안전하게 집을 구하는 방법에 대한 글을 작성해보려고 합니다. 

 

 

집과 관련된 사고가 일어나지 않는 게 중요하다

 

 

 

좋은 집을 찾았다고 바로 계약서에 도장부터 찍는 경우가 많습니다. 그러나 부동산 계약은 수천만 원이 오가는 법률행위입니다. 아무리 집이 마음에 들어도, 계약에 앞서 반드시 해야 할 일이 있습니다. 바로 등기부등본 열람입니다. 등기부등본을 통해 현재 집의 소유자, 권리관계(근저당권, 가압류 등), 소유권이전 이력 등을 확인할 수 있습니다. 이는 ‘내가 계약하려는 사람이 정말 주인인가’를 판단하는 핵심 자료입니다. 이 외에도 계약 전 해당 지역의 전세사기 발생 사례나 부동산 시장 흐름을 간략히 조사해 두면 훨씬 더 안전한 계약이 가능합니다.

 

 

<관련 법조문>

주택임대차보호법  제3조 제1항: 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

 

 

임대인 대신해서 계약해도 될까?

세입자가 흔히 놓치는 부분이 ‘임대인의 실체’입니다. 계약 상대방이 집주인이 아닌 경우, 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 중개인이 대신 계약하거나, 집주인 가족이 계약을 진행하는 경우, 소유자의 동의나 위임 여부를 반드시 확인해야 합니다. 실제 집주인과 전화 통화를 통해 본인 확인을 하는 것도 좋은 방법입니다. 특히 전세보증금이 고액일수록 대리인이 등장하는 경우가 많기 때문에, 반드시 위임장과 인감증명서를 요구해 법적 책임 소재를 명확히 해야 합니다.

 

 

<관련 법조문>

민법 제114조(대리행위의 효력) ① 대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.

 

 

계약서보다 더 중요한 ‘등기부등본’

많은 사람이 ‘계약서만 잘 쓰면 된다’고 생각하지만, 보증금을 지키기 위해선 등기부등본의 내용과 일치하는 계약서 작성이 중요합니다. 등기부상 소유자가 아닌 사람과 계약하면 법적으로 보호받기 어렵고, 추후 분쟁에 휘말릴 위험도 큽니다. 또한, 근저당 설정 여부를 확인하지 않으면, 집이 경매에 넘어갈 경우 보증금 일부 또는 전액을 잃을 수도 있습니다. 최근 전세사기 유형 중에는 소유권 이전 직전에 계약을 체결하고 잠적하는 사례도 많으므로, 등기사항증명서의 ‘발급일자’도 꼼꼼히 확인하는 것이 안전합니다. 1일 오전 11시에 계약을 하는데 오전 11시와 가까운 시간에 뽑은 등본이 아니라 어제자로 뽑은 등본이라면 확인할 필요가 있습니다.

 

 

보증금 돌려받기 위한 구조 점검

집이 경매에 넘어가는 비상 상황도 고려해야 합니다. 보증금이 1억 원 이하인 경우, 우선변제권이 주어지지만 이는 요건을 갖추어야만 합니다. 입주 + 전입신고 + 확정일자는 보증금을 보호받기 위한 3종 세트입니다. 지난 번 글에서도 이야기했지만 이는 기본입니다. (https://dalry.tistory.com/16) 특히 확정일자는 동사무소에서 간단히 받을 수 있으므로, 계약 당일 또는 그다음 날 반드시 처리해야 합니다. 요즘에는 온라인으로도 신청할 수 있습니다. 전세보증금의 전액을 지키기 위해선 입주시점에서 우선순위가 어떻게 되는지를 판단해야 하며, 필요시 법률 전문가의 도움을 받아 등기 분석을 받는 것도 추천드립니다.

 

 

<관련 법조문>

주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始) 요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.

 

 

세입자도 권리를 기록할 수 있다

등기부등본은 집주인의 권리만 기록하는 것이 아닙니다. 일정 조건을 충족하면, 임차권등기명령을 통해 세입자의 권리도 등기부에 올릴 수 있습니다. 보증금을 돌려받지 못한 경우, 퇴거 후에도 임차권을 등기할 수 있어 향후 경매나 소송 시 중요한 근거가 됩니다.
이 제도는 집주인이 반환을 거부하거나 연락이 두절된 상황에서 유용하며, 추후 경매 시 보증금을 회수할 수 있는 법적 지위를 확보하게 됩니다.

 

 

<관련 법조문>

주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

 

계약서에 ‘특약’은 절대 빼먹지 마세요

집주인이 구두로 “집 내부를 도배해 줄게요” 또는 “보일러는 교체해 드릴게요”라고 약속했다면, 반드시 계약서에 특약으로 작성해야 합니다. 특약 사항은 사소해 보여도 분쟁 시 법적 효력을 갖는 중요한 증거입니다. 도배, 장판, 수리, 옵션 제공, 퇴거 조건, 계약 연장 등 협의된 내용을 세세하게 기재해야 합니다. 계약서 뒷면에 ‘특약사항’ 란을 활용하여 구체적인 문구로 정리하고, 쌍방이 서명 또는 날인하는 절차도 생략하지 않아야 법적 효력을 갖습니다. 특약에는 “미이행 시 임차인이 직접 비용 부담 없이 처리할 수 있음” 등 책임 전가 방지 문구도 포함하세요.

 

 

법률가가 권하는 안전장치 3가지

계약 전에는 감정이 앞서기 마련입니다. 하지만 아래 3가지는 꼭 확인하세요.

 

① 임대인의 신분증 확인
② 계약서에 지불일, 지불자 이름, 계좌번호 명시
③ 입금 후 계약서 날인

 

또한, 중개인을 통할 경우에는 공인중개사 등록 여부와 중개대상물 확인서도 함께 검토하는 것이 안전합니다. 공인중개사가 중개한 계약에서 발생한 피해는 일정 요건 하에 손해배상청구가 가능합니다. 최근에는 허위 매물이나 자격 미달 중개사로 인한 피해가 많아, 공인중개사협회 홈페이지(www.kar.or.kr)에서 등록 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

 

<관련 법조문>

공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장)  ① 개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

 

 

계약은 감정이 아니라 증거로 남겨야 합니다

부동산 계약에서 가장 중요한 건 ‘좋은 느낌’이 아닙니다. 확실한 증거, 법적 보호, 그리고 문서화된 내용만이 세입자의 권리를 지켜줍니다. 특히 최근 전세사기 피해가 늘어나는 상황에서, 단순한 실수 하나로 수천만 원을 잃는 경우도 적지 않습니다. 계약은 두 당사자 간의 신뢰를 넘어서 법적 구속력을 갖는 문서이며, 그만큼 신중하게 접근해야 합니다. 계약서 작성 전과 후에 반드시 제삼자의 검토 또는 법률 전문가의 조언을 받는 습관을 들이면 훨씬 더 안전합니다.