[상가임대차보호법] 권리금을 받고 싶다면

 

목차

• 권리금이란 무엇인가?
• 관련 법령
• 권리금 분쟁에서 자주 발생하는 사례
• 리모델링과 권리금 회수 제한
• 바닥권리금의 실체와 법적 효력
• 임차인이 꼭 알아야 할 권리금 보호 전략
• 계약서 작성 시 유의사항

 

 

 

상가에는 권리금이라는 게 존재한다

 

 

 

권리금이란 무엇인가?

권리금은 상가 임차인이 해당 점포에서 쌓아온 영업가치, 고객 확보, 입지 프리미엄, 시설 투자, 운영 노하우 등에 대해 후속 임차인이 지불하는 대가를 말합니다. 상가임대차보호법 제10조의 3은 이를 보호하기 위해 마련된 조항으로, 임차인의 권리금을 건물주가 부당하게 침해하지 못하도록 명시하고 있습니다. 법률적 정의로는 “영업시설·비품, 거래처, 신용, 상호 등 유형·무형의 재산적 가치에 대해 임차인이 지급받는 금전”으로 규정되며, 단순한 보증금이나 임대료와는 구별됩니다.

 

많은 임차인들이 계약 종료와 함께 권리금도 사라진다고 오해하지만, 그렇지 않습니다. 일정 요건을 갖추면 계약이 끝난 이후에도 권리금을 요구할 수 있습니다. 이미 대법원 판례에서 증명된 사실입니다. 일정 요건은 다음과 같습니다.  

• 계약 만료 6개월 전부터 임대인에게 권리금 회수를 위한 계약 승계를 요청한 경우
• 신규 임차인이 권리금 지불 의사와 능력이 있으며, 임대인이 정당한 이유 없이 이를 거부한 경우

이 경우 기존 임차인은 손해배상 청구 소송을 통해 권리금 상당액을 회수할 수 있습니다. 그래서 상가에서 장사를 하시는 분들이라면 이번 글은 꼭 읽으셨으면 좋겠습니다. 

 

 

<관련 법령>

• 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3 제1항: 임차인은 권리금 회수 기회를 임대인이 방해하지 않도록 요구할 수 있다.
• 「상가건물 임대차보호법」 제10조의3 제1항 및 제2항: 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 되며, 방해 시 손해배상을 청구할 수 있음.

 

 

권리금 분쟁에서 자주 발생하는 사례

실제로 권리금을 둘러싼 갈등은 다양합니다. 대표적인 사례는 다음과 같습니다:

• 계약 만료 후 건물주가 신규 임차인을 거부하며 권리금 지급도 회피
• 건물주가 “리모델링”, “재건축” 등을 이유로 권리금 회수 기회를 차단
• 임차인의 장사 실패나 영업 부진을 사유로 권리금 무효 주장

이러한 분쟁에서 중요한 것은 ‘임차인이 권리금 회수 의사를 사전에 명확히 밝혔는가’와 ‘건물주가 이를 정당한 사유 없이 거부했는가’입니다. 이 두 가지가 입증되면 손해배상을 받을 가능성이 높아집니다. 첫 번째 사례는 위에서 언급한 대로 일정 요건을 갖춘 경우 건물주가 권리금을 손해배상해주어야 합니다 두 번째 사례는 상황에 따라 다르지만, 리모델링/재건축의 필요성을 인정하지 못하면 임대인이 권리금을 주어야 할 가능성이 높습니다. 

 

대법원은 한 판결에서 다음과 같이 판시했습니다. “임대차 종료 전 임차인이 권리금 회수를 요청했음에도 불구하고, 임대인이 정당한 사유 없이 계약 체결을 거부하였다면 권리금 회수 기회를 침해한 것으로 본다.” 또한 서울고등법원은 “새 임차인을 소개했음에도 이를 거절한 임대인은 권리금 상당 손해를 배상할 책임이 있다”고 판단했습니다. 하지만 반대로, 임대인이 정당한 사업계획 또는 건물의 리모델링 필요성 등을 이유로 계약을 거절한 경우에는 권리금 회수 요구가 인정되지 않는 경우도 있습니다. 즉, 권리금 회수는 계약 기간과 그 종료 이후의 ‘정당성’이 핵심 기준입니다.

 

최근에는 건물주가 "리모델링" 또는 "재건축"을 이유로 기존 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하는 사례가 잦아지고 있습니다. 그러나 단순한 내부 인테리어가 아닌, 건물 전체의 철거나 구조 변경 수준의 리모델링이 아니라면, 법원은 이를 권리금 회수 거절의 정당한 사유로 인정하지 않습니다. 또한 임대인이 ‘장사를 접고 싶은 사람’에게 일부러 새 계약을 체결하지 않으려는 경우도 있는데, 이런 행위는 임대인의 권리남용으로 판단될 수 있습니다. 따라서 사업계획에 따른 리모델링 계획이 구체적이지 않다면, 기존 임차인의 권리금 회수권은 여전히 보호받아야 합니다.

 

 

 

바닥권리금의 실체와 법적 효력

권리금에는 명시적 권리금 외에 '바닥권리금'이라는 개념도 있습니다. 이는 상가 이전이나 상권 이동 시, 임차인이 위치를 바꾸며 새로 들어가는 점포의 입지 가치를 따져 이전 점포 주인에게 지급하는 금전입니다. 문제는 이 바닥권리금은 법적으로 명확하게 정의되지 않았고, 세무 신고도 잘 되지 않기 때문에 분쟁 소지가 매우 큽니다. 일부 업주들은 “임대인이 바닥권리금까지 요구했다”고 주장하며 법적 다툼으로 이어지는 경우도 있습니다. 이에 대해 법원은 '바닥권리금은 영업 양도 또는 시설권리금과는 다른 별도의 성격이며, 일반적인 임대차 보호 규정과 연결되기 어렵다'라고 보는 경향이 많습니다.

 

 

 

임차인이 꼭 알아야 할 권리금 보호 전략

권리금을 지키기 위한 실질적인 전략은 다음과 같습니다:

1. 임대차 계약서에 권리금 회수 조항 명시
   • 예: “계약 종료 시점에 임차인은 신규 임차인과의 계약 체결을 주선할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.”
2. 임대차 종료 6개월 전부터 문서로 계약 승계 요청
   • 말이 아닌 서면, 이메일, 내용증명 등으로 정리해두는 것이 중요합니다.
3. 신규 임차인 후보자를 확보해 권리금 지급 의사 확인
   • 임대인에게 보여줄 수 있는 구체적인 계약서 초안이나 지급 계획서를 확보해야 분쟁 예방에 유리합니다.
4. 정당한 권리금 평가자료 확보
   • 장부, 매출자료, 업력, 재무제표 등은 자신의 무형자산 가치를 입증할 수 있는 핵심 자료입니다.

 

 

계약서 작성 시 유의사항

권리금은 단순한 ‘프리미엄’이 아니라, 임차인의 땀과 시간, 그리고 자산이 응축된 결과입니다. 계약 체결 시 이 권리를 지키기 위해선, 다음의 내용을 필히 포함해야 합니다. 1) 권리금 회수 주선권 조항 삽입 2) 계약 만료 전후 승계 요청 시 대응 절차 3) 건물주의 거절 사유에 대한 명확한 기준 설정. 임차인의 권리금을 둘러싼 분쟁은 점점 늘어나고 있으며, 세입자의 법적 보호 필요성도 커지고 있습니다. 계약서에 명확히 적지 않으면 당신의 권리금은 존재하지 않는 것이나 마찬가지입니다.