[주택임대차보호법] 세입자라면 반드시 알아야 할 내용

목차

• 전입신고와 확정일자는 ‘생존권’입니다
• 최소 2년은 살아야 한다? 아니, 2년은 기본 권리입니다
• 집주인이 바뀌어도 보증금은 보호된다
• 전세금 일부를 월세로 돌릴 수도 있다? 그 기준은?
• 보증금 돌려받기 위해선 반드시 이걸 해야 합니다

 

 

 

세입자라면 알아야 할 내용

 

 

 

 

우리나라에서 월세나 전세로 집을 구해 살아가는 사람은 전체 인구의 절반에 달합니다. 하지만 많은 세입자들이 ‘계약만 잘하면 되겠지’라는 막연한 생각으로 법적 권리를 충분히 이해하지 못한 채 임대차 계약을 체결합니다. 알고 보면 주택임대차보호법은 세입자의 권리를 아주 강력하게 보호해 주는 법률입니다. 이번 글에서는 단지 ‘몰랐기 때문에’ 피해 보는 일이 없도록, 세입자라면 반드시 알고 있어야 할 5가지 포인트를 정리했습니다.

 

 

전입신고와 확정일자는 ‘생존권’입니다

세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 가장 중요한 보호 수단은 ‘전입신고’와 ‘확정일자’입니다. 전입신고는 해당 집에 실제로 거주하고 있다는 행정상의 표시입니다. 정부 24에서 신청 가능합니다. 확정일자는 계약서를 갖고 동주민센터나 법원, 혹은 대법원등기소 사이트에서 받을 수 있습니다. 두 개 모두 온라인으로 할 수 있으니 요즘 같은 더운 날 참고하시길 바라요. 이 두 가지가 완비되어야만 세입자는 해당 주택에 대해 우선변제권을 가질 수 있고, 경매나 공매가 들어가더라도 보증금을 법적으로 일정 금액까지 보장받을 수 있습니다.

 

 

📌 관련 법령:「주택임대차보호법」

• 제3조(대항력 등) 제1항: ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
• 제3조의2(보증금의 회수) 제2항: ② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다) 상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟) 받을 권리가 있다

 

 

최소 2년은 살아야 한다? 아니, 2년은 기본 권리입니다

임대차 계약서를 1년으로 썼다고 하더라도 걱정하지 마세요. 현행 법령에 따르면 세입자는 계약 기간이 2년 미만으로 작성되었더라도 자동으로 ‘2년 거주’를 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 즉, 임대인은 특별한 사유가 없다면 중간에 세입자를 내보낼 수 없습니다. 만약 2년이 지나갔다면, 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 별도로 계약 해지나 거절 통보를 하지 않으면 자동으로 계약이 갱신됩니다. 이 역시 세입자의 권리를 강하게 보호하는 장치입니다.

 

📌 관련 법령:「주택임대차보호법」

• 제4조(임대차기간 등) 제1항: ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

 

 

집주인이 바뀌어도 보증금은 보호된다

전세로 들어간 집이 갑자기 매물로 나와도 걱정하지 마세요. 주택임대차보호법에 따르면, 집주인이 바뀌더라도 기존 임차인의 권리는 그대로 유지됩니다. 즉, 새 집주인은 자동으로 기존 계약을 승계하며, 임차인이 계약 종료 시 보증금을 돌려받을 수 있는 책임도 함께 떠안게 됩니다. 단, 이 보호가 적용되기 위해서는 앞서 설명한 전입신고와 확정일자가 모두 완료되어 있어야 합니다. 계약을 체결했다면 즉시 전입신고를 마치고 확정일자를 받아두는 것이 피해를 방지하는 최선의 방법입니다.

 

 

 

전세금 일부를 월세로 돌릴 수도 있다? 그 기준은?

보증금이 부담스러운 경우, 일부를 월세로 전환하는 이른바 ‘반전세 계약’을 선택할 수 있습니다. 하지만 이때 임대인이 월세 전환 비율을 마음대로 정할 수는 없습니다. 대통령령으로 정한 기준에 따라 보증금의 연 10% 이내 범위로만 월세로 전환할 수 있습니다. 예를 들어 보증금이 2억 원이라면, 10%인 2,000만 원을 기준으로 연간 5%의 이율(현재 기준)을 적용해 월세로 환산하면 약 82만 6,667원까지 전환이 가능합니다.

 

 

📌 관련 법령:「주택임대차보호법」

•  ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
• ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>

 

 

보증금 돌려받기 위해선 반드시 이걸 해야 합니다

임대차 계약이 끝났다고 해도 보증금이 자동으로 돌아오지는 않습니다. 가장 중요한 것은 계약 종료 시점에 계약 해지 의사를 명확히 하고, 실제 이사 완료(인도 완료)와 함께 집 비움 상태를 확실하게 해야 한다는 점입니다. 그리고 집주인에게 내용증명을 보내거나, 보증금 반환청구 소송을 준비해 둘 필요도 있습니다. 보증금 반환 청구는 계약 종료일부터 3년 이내에만 청구할 수 있으므로, 소멸시효 관리도 꼭 염두에 둬야 합니다. 임대인이 연락을 피하거나 보증금을 돌려주지 않는다면, ‘임차권 등기명령’을 법원에 신청해 추후 우선변제를 확보하는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

임대차 계약을 할 때는 단순히 ‘좋은 집을 싸게 구하는 것’보다, 계약 이후 발생할 수 있는 상황에 대비할 수 있는 법적 권리 확보가 훨씬 중요합니다. 주택임대차보호법은 세입자의 생활 안정과 보증금 보호를 위한 최소한의 안전장치입니다. 이 글을 참고해 자신의 권리를 사전에 챙겨두신다면, 부당한 일로 억울한 상황을 겪는 일을 줄일 수 있을 것입니다.