[민법] 전세 계약할 때 전세권 설정해야 할까?

• 전세권 설정이란?
• 전세권 설정을 하지 않아도 되는 이유
• 전세권을 설정하지 않고도 보증금을 안전하게 지키는 방법
• 전세권 설정이 불필요한 대표적 사례

 

 

전세계약 시 전세권 설정해야 할까?

 

 

 

전세 계약을 앞두고 가장 많이 고민하는 부분 중 하나가 바로 ‘전세권 설정’입니다. 많은 사람들이 ‘보증금을 안전하게 지키려면 전세권을 설정해야 한다’고 알고 있습니다. 하지만 실제로는 전세권을 굳이 설정하지 않아도 보증금을 충분히 보호할 수 있는 방법들이 존재합니다. 전세권 설정은 선택 사항이지 필수는 아닙니다. 이번 글에서는 전세권 설정을 생략해도 되는 이유와, 안전하게 계약을 체결할 수 있는 다른 법적 방법들을 살펴보겠습니다.

 

 

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전세권 설정이란?

먼저 전세권의 개념을 간단히 짚고 넘어가겠습니다. 전세권은 아래와 같이 민법에 나와있습니다. 

 

• 민법 제303조(전세권의 내용)

전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익 하며, 후순위권리자나 기타 채권자보다 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

즉, 전세권은 등기를 통해 세입자가 물권자로서 강력한 권리를 갖는 제도입니다. 하지만 이 과정은 시간과 비용이 들고, 임대인의 협조가 필요하다는 단점이 있습니다.

 

 

전세권 설정을 하지 않아도 되는 이유

전세권 설정은 보증금 보호를 위한 여러 방법 중 하나일 뿐입니다. 최근에는 전세권을 굳이 설정하지 않고도 법적으로 충분히 보증금을 보호할 수 있는 장치들이 마련돼 있습니다. 이 부분에 대해서 소개드립니다.

 

 

① 전입신고와 확정일자만으로도 대항력과 우선변제권 확보 가능

 

세입자는 주택임대차보호법의 보호를 받습니다. 세입자가 입주 후 전입신고를 하고, 주민센터에서 확정일자를 받으면 임대차 계약만으로도 법적으로 강력한 권리를 확보할 수 있습니다. 요즘에는 전입신고와 확정일자를 온라인으로 진행할 수 있습니다. 

 

• 주택임대차보호법 제3조(대항력)

임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.

 

• 주택임대차보호법 제3조의2(우선변제권)

임차인은 확정일자를 갖추면 경매 또는 공매 시 보증금을 우선 변제받을 권리가 있다.

 

 

② 전세권 설정에는 비용과 절차상의 번거로움이 있음

 

전세권을 설정하려면 등기 절차를 거쳐야 하며, 이 과정에서 법무사 비용과 등기세 등 수수료가 발생합니다. 수십만 원에서 백만 원 이상의 비용이 들 수 있고, 임대인의 동의가 반드시 필요합니다. 일부 임대인은 금융기관 대출 문제를 이유로 전세권 설정을 거부하기도 합니다. 임대인과의 불필요한 갈등을 초래할 수도 있습니다.

 

 

③ 실무적으로도 대부분 임대차 계약만으로 안전하게 거래함

 

우리나라의 대다수 전세 계약은 임대차 계약만으로 진행됩니다. 전세권 설정은 법적으로 선택 사항이며, 실제로 전세권을 설정하지 않고도 문제가 없는 경우가 대부분입니다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 근저당 등 권리관계가 깨끗하다면 굳이 전세권까지 설정할 필요가 없습니다. 

 

 

전세권을 설정하지 않고도 보증금을 안전하게 지키는 방법

전세권 없이도 보증금을 보호할 수 있는 법적 안전장치는 다양합니다.

1. 등기부등본 확인
   계약 전 해당 부동산에 근저당권, 가압류, 경매개시 결정이 있는지 확인합니다.
2. 전입신고와 확정일자
   앞서 언급했듯이 대항력과 우선변제권을 확보하는 가장 확실한 방법입니다.
3. 전세보증금 반환보증 가입
   주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증 상품에 가입하면 임대인이 보증금을 돌려주지 않아도 보증기관이 대신 지급합니다.
4. 계약서 특약 활용
   보증금 반환 시기, 지연 이자 등을 명확히 적어 분쟁을 예방합니다.

 

전세권 설정이 불필요한 대표적 사례

전세권 설정이 꼭 필요하지 않은 상황은 생각보다 많습니다. 실제로 아래와 같은 구체적인 사례에서는 굳이 전세권 설정을 하지 않아도 법적으로 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.

1) 근저당이 전혀 없는 신축 아파트 계약 사례
서울 A 씨는 신축 아파트에 전세 계약을 하면서 등기부등본을 확인한 결과 근저당, 가압류, 가처분이 전혀 없는 ‘깨끗한 집’ 임을 확인했습니다. 이 경우 경매가 진행되더라도 보증금이 다른 채권자에게 밀릴 위험이 없으며, 전입신고와 확정일자만으로 충분히 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있었습니다. 법무사 수수료와 등기 비용을 절감하기 위해 전세권 설정을 생략했지만, 계약 기간 종료 후 아무 문제 없이 보증금을 반환받았습니다.

2) 신용도 높은 임대인과의 계약 사례
경기도에 거주하는 B 씨는 대기업 임원인 집주인과 전세 계약을 체결했습니다. 임대인의 재정상태가 안정적이고, 금융기관 채무가 거의 없다는 점을 확인했습니다. 또한 집주인이 같은 아파트를 3채 이상 보유하고 있어 경매나 강제집행으로 이어질 가능성이 매우 낮았습니다. 이 경우 전세권을 설정할 실익이 없었고, 확정일자와 보증보험만으로 보증금을 충분히 보호할 수 있었습니다.

3) 단기 전세계약의 경우
C 씨는 8개월짜리 단기 전세계약을 맺었습니다. 단기간 내 이사할 예정이었고, 보증금도 비교적 소액이었습니다. 등기 절차에 드는 비용과 시간이 오히려 계약 기간 대비 부담이 크다고 판단해 전세권 설정을 하지 않았습니다. 전입신고와 확정일자를 갖추고 보증보험에 가입해 분쟁 위험을 최소화했습니다.

이처럼 근저당이 없고, 임대인의 신용이 확실하며, 계약 기간이 짧은 경우에는 전세권 설정을 굳이 하지 않아도 됩니다. 특히 주택임대차보호법 제3조, 제3조의 2에 따라 전입신고와 확정일자를 갖추면 임차인은 제삼자에 대해 대항할 수 있고, 경매 시 보증금을 우선 변제받을 권리까지 확보할 수 있습니다. 따라서 무조건 전세권을 설정해야 안전하다고 단정 짓기보다는 집의 권리관계와 임대인의 재정 상태를 꼼꼼히 확인하고 상황에 맞는 법적 장치를 활용하는 것이 더 합리적인 선택이 될 수 있습니다.

 

 

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전세권 설정은 보증금을 보호하는 한 가지 방법일 뿐, 필수 조건은 아닙니다. 주택임대차보호법 제3조, 제3조의 2, 민법 제303조를 근거로 보면, 임차인은 전입신고와 확정일자만으로도 충분한 권리를 확보할 수 있습니다. 다만 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하고, 전세보증금 반환보증 가입을 통해 추가 안전장치를 마련하는 것이 좋습니다. 결국 전세권 설정 여부는 ‘집의 권리관계’와 ‘임대인 신뢰도’를 종합적으로 판단해 선택하는 것이 바람직합니다. 불필요한 비용을 줄이고도 법적으로 보증금을 지킬 수 있는 방법은 이미 충분히 마련돼 있으니, 상황에 맞는 최적의 선택을 하시기 바랍니다.