[주택임대차보호법] 전월세 계약 중 집주인이 집을 팔았다면?

목차

• 1. 집주인이 집을 팔면 세입자는 나가야 할까?
• 2. 대항력의 개념과 조건 – 이사와 전입신고만으로 지킬 수 있는 권리
• 3. 확정일자의 중요성 – 보증금 우선변제권 확보 전략
• 4. 임차권등기명령 제도 – 퇴거 후에도 권리 지키는 비법
• 5. 법령에 명시된 세입자의 권리 – 법조문 3개 정리
• 6. 실전 사례 분석
• 7. 세입자가 꼭 챙겨야 할 체크리스트
• 8. 법은 준비된 자를 보호합니다

 

살다 보면 정말 당황스러운 순간을 맞이할 때가 있습니다.
“전세로 들어와 잘 살고 있었는데, 집주인이 집을 팔았다는 겁니다.”
이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 나가야 할까요? 아니면 버틸 수 있을까요?
결론부터 말하면, 당신이 적절한 조치를 해두었다면 법적으로 충분히 보호받을 수 있습니다.

이번 글에서는 전세나 월세 계약 중에 집주인이 바뀌는 상황에서 세입자의 권리가 어떻게 작용하는지,
그리고 대항력, 확정일자, 임차권등기명령이 왜 중요한지를 사례와 법조문을 중심으로 자세히 설명드립니다.

 

 

집주인이 집을 팔았을 때 세입자의 대처 방법

 

 

1. 집주인이 집을 팔면 세입자는 나가야 할까?

대부분의 세입자들은 '소유자가 바뀌면 계약이 끝나는 것 아닌가요?'라고 생각합니다.

하지만 임차인의 권리는 단순한 소유권 변화로 사라지지 않습니다.

임대차 계약 기간이 남아있다면, 세입자는 법적으로 계약 기간만큼 거주할 권리가 있습니다.
하지만 이 권리가 인정받기 위해서는 몇 가지 중요한 조건을 갖추고 있어야 합니다.

바로 아래에서 설명할 대항력과 확정일자, 그리고 임차권등기입니다.

 

 

2. 대항력의 개념과 조건 – 이사와 전입신고만으로 지킬 수 있는 권리

대항력이란 세입자가 제삼자(예: 새 집주인)에게 ‘나는 여기 합법적으로 살고 있으니 내 권리를 인정하라’고 주장할 수 있는 힘입니다.

「주택임대차보호법」 제3조 제1항
임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때부터 제삼자에 대하여 임대차를 주장할 수 있다.

 

즉, 집에 실제로 입주하고 전입신고까지 마쳤다면, 대항력을 얻게 됩니다.

이 대항력은 집주인이 바뀌더라도 여전히 유효하며, 새 소유자는 세입자의 임대차 계약을 그대로 승계해야 합니다.

만약 대항력을 갖추지 않은 상태에서 집이 팔리면, 새 집주인이 “계약 인정 못 하겠다”라고 주장할 수 있습니다.
이 경우 세입자는 퇴거해야 하며, 보증금 회수도 어려워질 수 있습니다.

 

 

3. 확정일자의 중요성 – 보증금 우선변제권 확보 전략

세입자의 또 다른 보호 장치는 바로 ‘확정일자’입니다.

이는 해당 임대차 계약서에 동사무소(주민센터)에서 도장을 찍어 날짜를 공증받는 행위입니다.

「주택임대차보호법」 제3조의 3
임대차는 확정일자를 받은 경우에는 경매 또는 공매 시 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있다.

 

확정일자는 소유자가 바뀐 후 해당 주택이 경매로 넘어갈 경우,
세입자가 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 권리를 부여합니다.

대항력과 확정일자는 별개의 개념이며, 함께 구비해야 세입자의 권리는 강력하게 보호됩니다.

 

 

4. 임차권등기명령 제도 – 퇴거 후에도 권리 지키는 비법

세입자가 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못해 퇴거해야 하는 상황이라면,
‘임차권등기명령’을 법원에 신청해야 합니다.

이 제도를 통해 집을 비워도 전입신고와 확정일자의 효력이 유지되므로,

경매가 진행되더라도 보증금을 우선적으로 받을 수 있습니다.

「주택임대차보호법」 제3조의 4
임차권등기명령이 있으면, 임차인은 주택을 인도하지 않아도 대항력과 우선변제권을 유지한다.

 

임차권등기는 법원의 간이절차로 가능하며, 보통 2~3주 내에 등기 완료가 됩니다.
이 제도를 몰라서 그냥 퇴거하면, 나중에 새로운 소유자나 채권자에게 보증금을 날릴 수 있는 리스크가 생깁니다.

 

 

5. 법령에 명시된 세입자의 권리 – 법조문 3개 정리

관련 법조문	핵심 내용
주택임대차보호법 제3조	입주 + 전입신고 = 대항력 발생
주택임대차보호법 제3조의3	확정일자 받은 경우, 우선변제권 발생
주택임대차보호법 제3조의4	임차권등기명령 있으면 퇴거 후에도 권리 유지 가능

 

이 세 가지 조문만 제대로 이해하고 활용해도, 집이 팔리더라도 세입자의 권리를 상당 부분 지킬 수 있습니다.

 

 

6. 실전 사례 분석

• 사례 A: 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 세입자
  → 새 집주인이 은행에 담보로 설정해 둔 근저당이 먼저여서 보증금 전액 손실
• 사례 B: 전입신고 + 확정일자 + 임차권등기까지 완료
  → 집주인이 보증금 못 돌려주자 계약 종료 후 바로 임차권등기 → 경매 시 우선변제 성공
• 사례 C: 계약만 하고 전입신고도 안 한 채 지내다가 소유자 변경
  → 대항력 없다는 이유로 계약 종료 통보받고 1개월 내 퇴거, 보증금 소송 진행 중

이처럼 준비 여부에 따라 결과는 완전히 달라집니다.

 

 

7. 세입자가 꼭 챙겨야 할 체크리스트

- 집에 이사 오면 즉시 전입신고
- 주민센터 가서 임대차계약서에 확정일자 받기
- 계약 만료 후 보증금 못 돌려받고 나가야 한다면 임차권등기명령 신청
- 소유자 변경 시, 새 집주인과의 관계 정리 및 기존 계약서 보관 철저히 하기
- 전입세대 열람내역, 등기부등본, 채권·담보 여부 등 부동산 정보 사전 점검

 

 

8. 법은 준비된 자를 보호합니다

집주인이 갑자기 바뀌어도, 당신의 권리는 쉽게 사라지지 않습니다.
하지만 권리는 적절한 요건을 갖추었을 때에만 법적으로 주장할 수 있습니다.
소유권 이전은 막을 수 없어도, 전입신고와 확정일자, 그리고 임차권등기는
당신이 당당한 권리자로서 마지막까지 보증금을 지킬 수 있는 최소한의 수단입니다.

‘나는 피해보지 않을 거야’가 아니라,
‘피해를 입어도 대비되어 있어’라는 태도가 당신을 지켜줍니다.